Механизмы КРТ нуждаются в доработке

22 февраля 2024
5016

Печать
Сегодня в Архангельске для реализации проектов комплексной застройки определено 17 участков, по 12 из них конкурсные процедуры уже прошли. Реализация проектов стартовала. Однако вопросы возникают практически на каждом этапе программы. Часть из них касается работы строителей, выполнения технических условий, взаимодействия с муниципалитетом. Но наиболее остро стоит проблема расселения жителей домов, попавших под КРТ.

В Общественной палате Архангельской области прошло расширенное заседание профильной комиссии, где застройщики, дирекция саморегулируемых организаций в сфере строительства  Архангельской области, представители власти от профильных департаментов, депутаты, а также общественники обсудили сложившуюся вокруг КРТ ситуацию.

Нарушение коммуникации

Стоит отметить, что решение о вступлении в программу КРТ принимается жителями многоквартирных неаварийных домов на общем собрании, без необходимого числа протоколов и голосов данная процедура не запускается. Представители администрации Архангельска уточнили, что все документы по данным решениям находятся в открытом доступе и желающие могут с ними ознакомиться.

Второй момент, который сильно беспокоит жителей домов, — разъяснительная работа, которую инвесторы проектов КРТ в силу различных причин проводят не лучшим образом. Со своей стороны администрация города открыла консультационный пункт для жителей данных территорий, первая такая встреча уже состоялась. Также представители муниципалитета выступают за необходимость расширения открытого диалога между всеми участниками процесса.

Граждан заботит и вопрос очередности расселения, поскольку договор КРТ заключается на 10 лет и не все попадают в первый этап, часть жильцов оказывается во втором, третьем и т.д. Как правило, общение с ними на первом этапе застройщик не ведёт. В связи с этим были уточнены сроки проведения разъяснительных работ. Стоит отметить, что у застройщика есть полгода на утверждение плана застройки и предоставление в администрацию графика расселения.

Построить и подключить

Большой блок вопросов со стороны строительного сообщества возникает в связи с подключением коммуникаций, устройством дворовых проездов, подъездных путей. В контракте чётко указаны все объекты, работы по которым необходимо провести будущем инвестору. Однако на практике получается так, что один объект — сеть, дорога, трубопровод или проезд — принадлежит одной организации, остальные — другой, а согласование необходимо получать в каждом отдельном случае. Согласно договору, все коммуникации, которые находятся в пятне застройки, переходят в собственность инвестора. Однако сроки согласований, как правило затягиваются как раз со стороны снабжающих организаций. Строители отмечают необходимость усовершенствования законодательства в данном вопросе.

«Согласование технический условий и инженерных коммуникаций — это, как правило, 10-15% от стоимости строительства жилья. Затягивание сроков согласования со стороны снабжающих организаций, даже при условии, что застройщик готов выполнить все работы за свой счёт, существенно влияет на ход строительства объекта. Строители сталкиваются с этой проблемой постоянно, нередки случаи в нашем регионе, когда данные процедуры занимали до полутора лет», — подчеркнул председатель Совета СРО «Союз профессиональных строителей» Михаил ПАЛКИН.

Стоит отметить и ещё один важный аспект — социальная инфраструктура вне территорий КРТ. Так, исполнительный директор СРО «Союз изыскателей» Денис ЧУРБАНОВ напомнил собравшимся, что когда на месте сегодняшних деревянных домов на эти территориях вырастут многоэтажки, соответственно в разы возрастёт и количество жителей. Кто в данном случае возьмёт на себя строительство школ и детсадов в этих районах, ведь жители ощутят существенную нагрузку на объекты социальной инфраструктуры? И возможно ли вообще «запараллелить» даты ввода новых домов в эксплуатацию и строительство социальных объектов? Как пояснили представители профильного департамента администрации Архангельска, всё зависит от сроков освобождения участка застройщиком по КРТ, конкретных механизмов и решений того, как будут строиться соцобъекты, нет, как нет и понимания, по какой конкретной программе или концессии они будут возводиться. Решение можно принять только после освобождения и расчистки территории КРТ и получения необходимых согласований.

Цена выкупа и законодательная инициатива

Наиболее острый вопрос — выкупная стоимость жилья. Как отметил, председатель Общественной палаты Архангельской области Юрий СЕРДЮК, который являлся модератором встречи, главная задача всех участников процесса — чтобы собственники и наниматели жилья, чьи дома попали под КРТ, не чувствовали себя обманутыми, а сумма компенсации собственникам соответствовала реальным возможностям приобрести достойное жильё. В данном случае всем сторонам процесса необходимо предпринять все усилия, проводя точечную работы с каждым конкретным гражданином по данному вопросу.

Проблема и в том, что в некоторых случаях законодательные механизмы отсутствуют. Например, когда собственника не могут найти: переехал в другой город или страну, ушёл на СВО, находится в местах лишения свободы и прочее. Да, строители говорят, что таких случаев немного, но они есть. И с ними сталкивается практически каждый застройщик, кто хотя бы раз занимался расселением домов.

«Размер компенсации, условия и сроки расселения — предмет личных договоренностей собственника и инвестора, это понятно. Зачастую это сложный процесс в силу объективных обстоятельств. Однако, стоит отметить, что ни один застройщик не желает намеренно затягивать сроки, отвлекать ресурсы предприятия, вести бесконечные переговоры или судебные разбирательства с жителями. Все понимают, что необходимо прийти к результату, поскольку это не только репутационные риски компании, но и вопрос времени. А вот в случае «собственников-потеряшек» законодательный механизм необходим, например, заочная сделка с участием нотариуса или какой-то подобный инструмент», — подчеркнул Михаил Палкин. 

Ещё один момент: выкупная стоимость квадратного метра фиксируется на момент подписания договора КРТ, и даже если она полностью устраивает собственника в 2023 году, то через 2-3 года (а договор по КРТ рассчитан на 10 лет) в силу инфляции и других причин приобрести подобное жильё за оговорённую сумму будет затруднительно.

Депутат Государственной Думы от Архангельской области Григорий ШИЛКИН, который был инициатором заседания профильной комиссии Общественной палаты региона, на пленарном заседании ГД РФ 15 февраля внёс законопроект, связанный с комплексным развитием территории.

«Практика применения программы КРТ вскрыла одну серьёзную проблему. Речь идёт о размере возмещения, которое выплачивает застройщик собственникам освобождаемого жилья, запланированного под снос. Согласно статьи Жилищного Кодекса РФ размер компенсации устанавливается на день формирования конкурса по КРТ. При этом контракты на КРТ застройщик заключает с муниципальными органами власти на длительный период. В Архангельской области, например, этот срок составляет 10 лет. При этом в соответствии с действующим законодательством размер компенсации за освобождаемое жильё сохраняется на протяжении всего срока комплексного развития территории. Но за это время стоимость жилья, очевидно, заметно возрастёт», — отметил Григорий Шилкин.

Так, по данным Минстроя,  если в 2021 году  в Архангельской области новое жильё стоило в среднем 53 тысячи рублей за квадратный метр, то в 2023 году эта цифра уже составила 96 тысяч рублей за «квадрат». Таким образом размер компенсации, полученной собственниками жилья, попавшими во вторую и последующую очереди переселения, может оказаться ничтожно малым для приобретения комфортабельного жилья по действующим на момент переселения ценам.

«Тем самым мы лишаем людей возможности приобрести достойное жилье в рамках программы КРТ, фактически нарушая их жилищные права. Поэтому нами был подготовлен и внесён на рассмотрение Госдумы законопроект, суть которого заключается в дополнении статьи Жилищного кодекса РФ: стоимость компенсации за освобождаемое в рамках КРТ жильё устанавливается на дату оформления конкурса на застройку, но действует только в течение календарного года, а в дальнейшем компенсация переоценивается на момент заключения договора с конкретными собственниками на освобождение расселяемого жилья. Так мы защитим от инфляционных процессов граждан, чьё жильё попадает в программу расселения в рамках КРТ», — считает Григорий Владимирович.

Полезные ссылки

adress163000, Архангельск, пр.Чумбарова-Лучинского 10, корп. 1, секция 9, 2 этаж

Подпишитесь на новости

[newsletter_form]